静岡県三島市の不動産なら原不動産開発合同会社 | 相続

　まず、なぜ不動産を活用すると、完全に合法的に、かつ非常に有効な相続税対策になるのか簡単にご説明します。

相続税の計算に際して、不動産の評価には、国税庁の定める相続税路線価が使われます。これは市町村の決める固定資産税路線価とおおよそ同じくらいで、おおよそ市価の７０％～７５％で評価されると言われます。

　仮に１億円の現金があれば、それは相続税の計算にあたってそのまま１億円ですが、その１億円で、市価１億円の土地を購入すると、７千万～７千５百万円に評価されるわけです。

ここに、借入を組み合わせます。１億円の土地を担保に、１億円の借り入れを行い、収益不動産（この金額であれば、小型のマンションか大型のアパートになりますか）を建築します。すると、１億４～５千万円の資産評価マイナス１億円の借金で、相続税の対象は、なんと４～５千万円に圧縮されます。基礎控除がありますので、このくらいまで圧縮できれば、相続税対策としてはバッチリでしょう。

しかも、１億円の現金はほとんど収益を生みませんが、土地が自前の収益不動産であれば、立地や需給その他の条件によりますが、１０％を超えるような利回りが期待できます。

次の世代に有効に資産を残すのに、これに勝る方法は無いと言っても良いくらいです。

　いくつかの著名不動産企業が、このスキームの活用を高齢の地主にお勧めしてアパート建築を受注しまくった結果、単身向け賃貸物件の賃料相場が長いこと暴落していた地域もあります。

　特に資産圧縮効果の高い（実勢価格と相続税路線価の乖離が大きいと言われる）都心の不動産が、利回りが低いにも関わらず高値で売れる傾向があるのは、このような相続税対策需要があることもひとつの原因になっていると考えられます。

　相続税対策に目が行くと、とりあえずどんな物件でもいいや、ということになりがちですが、やはり不動産投資の基本は押さえた上で、物件を選ぶ、または建てるべきです。そうしないと、残された方が思いがけない苦労することになりかねません。

　リンク：不動産投資  

資産を不動産で残す場合の留意点があります。

主要な財産がひとつの不動産で、複数の相続人が居る場合には、共有で相続するのが自然になりますが、そうすると、共有物に関する民法の規定により、その処分行為（例えば売却する）には全員の同意が、管理行為（例えば賃貸に出す）には過半数（つまり２人半々の共有であれば両方）の同意が必要になります。

相続人が複数いる場合に、その経済状況や志向が同一ということはあり得ません。不動産のような大きな経済価値を持つものが共有だと、遅かれ早かれ、次男：売りたい、長男：いや売りたくない、次男：じゃ俺の持分を買い取ってくれ、長男：いやお金の問題ではない、次男：じゃあ持分で売ってしまおう、というような話になりがちです。

　不動産の持分というのは、本来の不動産全体の価値の持分相当額よりも、よっぽど安い金額でしか売れませんが、それでも売ってしまえば、残った持分の価値も同じように目減りしてしまいます。一件の家の半分の持分があれば、理論上は半分を使えるのですが、浴室もキッチンもひとつづつしかないでしょうから、半分だけを有効に使うというのは、住むにも貸すにも困難だからです。

　従って、不動産の共有というのは、できるだけ避けた方が良いのです。

　土地と建物で名義を分けるのも同じ理由で良くありません。土地だけ、または建物だけ、では不動産の本来の価値を発揮できないからです。

　資産を残す側としては、法定遺留分を下回らないように留意しつつ（法定遺留分を下回ると、遺留分侵害額請求で裁判所のお世話になりかねません）、相続人それぞれが単独の所有者になるように、不動産やその他の資産を残すことが望ましいと言えます。

　先の例でいえば、長男と次男に同じような額の資産を残したいのであれば、５千万円の土地２筆に、それぞれ５千万円のアパートを建てて、ひとつずつを残すのが、２人の間に諍いの種を残さないためには必要な配慮です。

不動産と相続に関わるホットな話題として、令和６年４月１日より相続登記が義務化されました。これは、それ以前に相続した不動産についても、登記の義務がある点に要注意です。

なお、相続に係る不動産取得税は免税で、登録免許税も固定資産評価額の０．４％と低く抑えられています。

また、不動産の権利登記となると、司法書士に依頼するのが当たり前のようになっていますが、本来登記というのは本人たちで行うべきだが、どうしても自分でできない人は、代理人に頼んでも良い、というものです。法務局の方も、親切にやり方を教えてくれますので、ご自身でやられてみては如何でしょうか。